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구도심과 신도시의 용도지역이 나대지 가격에 미치는 영향에 대한 공간가중회귀분석

  • 정태윤 창원대 경영학과 교수
  • 박세운 창원대 경영학과 교수
  • 강순덕 창원대 경영학과 박사과정
본 연구는 김해 구도심지역과 신도시지역의 내대지 실거래가격을 OLS 분석을 한 후 잔차의 Moran’s Index를 계산하여 잔차가 공간적 의존성을 가지고 있는 김해 신도시 지역은 공간가중회귀분석을 하였다. 실증분석 결과 신도시지역의 회귀분석과 공간가중회귀분석의 회귀계수는 크게 다르지 않았으나, 공간가중회귀분석 잔차의 Moran’s Index를 산출한 결과 지수가 50% 이상 감소하여 잔차의 공간적 자기회귀문제가 상당히 완화되었다. 김해 신도시 제1종 일반주거지역(점포주택지)은 더미변수 부호가 예상과는 다르게 음 의 값을 보여, 용적률이 낮은 제2종 전용주거지역에 비하여 저평가되는 것으로 나타났 다. 하지만 용적률이 가장 높은 신도시지역의 제1종일반주거지역(근린생활시설용지)와 김해 구도심지역의 준주거용지는 더미변수의 부호가 양의 값을 보여서 용적률이 높은 나대지가 고평가되는 것으로 나타났다. 김해 신도시와 구도심 모두 접면도로는 중로가 가장 선호되었다. 김해 구도심지역은 택지 조정 후 기간이 경과할수록 가격이 상승하였 으나 신도시 지역은 오히려 하락한 것으로 나타났다.