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공간적 분위수 회귀분석에 의한 우리나라 아파트 가격 결정 요인 분석

  • 윤종원 창원대 경영학과 박사과정
  • 박세운 창원대 경영학과 교수
우리나라 아파트 가격 결정 요인에 대한 선행연구 중 공간적 의존성을 반영한 연구가 많이 있으나 공간시차변수를 포함한 분위수 회귀분석을 한 연구는 아직 없는 실정이다. 따라서 여기서는 서울 강남구와 서초구 및 부산의 해운대구와 수 영구 아파트 경매 자료를 이용하여 공간시차변수를 포함한 분위수 회귀분석으로 아파트 가격 수준별로 다를 것으로 보이는 아파트 가격 결정 요인을 분석하였다. 공간시차변수를 포함한 것과 포함하지 않은 모형 간에 회귀계수의 부호와 값은 큰 차이가 없었다. 공간시차변수의 회귀계수의 값은 매우 작았고, 서울은 분위수 0.2에서만 통계적으로 유의적이었고, 부산은 모든 분위수에서 통계적으로 유의적 이었다. 주택가격수준에 따른 분위수 회귀분석이 OLS보다도 아파트가격에 대한 주택특 성의 효과를 더 잘 설명하였다. 예컨대 아파트 거실이 남향인 것은 서울 강남구와 서초구에서 저가 아파트보다 고가아파트에서 2배 정도 더 많은 정의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 부산 해운대구와 수영구에서 아파트가 해안에 인접해 있는 것의 가격효과도 저가 아파트에서는 음의 효과를 보이거나 아니면 고가아파트에 비하여 영향력이 10% 정도밖에 되지 않았다. 부산의 해운대구와 수영구에서는 지하철역과의 접근성이 대부분의 분위수에서 유의적으로 아파트 가격에 정의 영향을 미치는 것으로 나타났으나. 서울 강남구와 서초구에서는 지하철역과의 접근성이 유의적인 영향을 미치지 못하여 설명변수에서 제외하였다. 이와 같이 서울과 부산의 분석결과가 다른 것은 서울은 지하철, 시내버 스 및 마을버스와 같은 대중교통수단이 잘 발달되어 있으나 부산은 아직까지 그렇지 못한 관계로 지하철역과의 접근성의 희소가치를 나타낸 것으로 보인다.
공간시차모형, 공간적 의존성, 아파트 가격, 2단계 회귀분석, 분위수회귀분석